Центр экспертиз ЭКОМ обнародовал свои замечания в адрес проекта планировки и межевания территории предполагаемого строительства "Охта-центра". Слушания, по которому состоялись в Петербурге в 27 июня и, как известно закончились скандалом.
   
   Замечания по проекту планировки и проекту межевания 13863
   ("Охта-центр")
   
   
   1. Состав экспозиции и внутренние противоречия документации.
   
   1.1. По состоянию на 20.06.08 из 12 томов (разделов) проекта 13863 на экспозиции в администрации Красногвардейского района отсутствовали:
   
   Том 1) Проект чертежа планировки территории;
   
   Том 4) Разбивочный чертёж красных линий с актом согласования.
   
   Том 6) Приложения к проекту постановления Правительства.
   
   Том 7) Исходные данные, согласования, распоряжения.
   При этом в Томе 5 (проект межевания) из пяти схем (согласно содержанию тома) содержалось только две.
   По состоянию на 25 и 26 июня на экспозиции отсутствовали Тома 4, 6 и 7.
   
   1.2. В пояснительной записке (обосновывающая часть стр 10, лист 6 тома 3.1) указано, что разделы "Эскиз застройки" и "Объемно-пространственное решение застройки", в соответствии с решением Градостроительного совета Санкт-Петербурга от 21.06.2007 г. будут разрабатываться на последующих стадиях проектирования. Однако Градостроительным Кодексом не предусмотрено "последующие стадии проектирования" проекта планировки и проекта межевания. Полагаем невозможным опираться при определении стадийности разработки градостроительной документации, регламентируемой федеральным законодательством, на решения консультативных органов при органах исполнительной власти. Таким образом, состав проекта, вынесенного на публичные слушания, не соответствует требованиям законодательства.
   
   1.3. Раздел "Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций" не на основании проекта, который предлагается утвердить, а на основании каких-то иных эскизных проработок, содержащих, в частности, эскизы застройки. Однако эти эскизы застройки и конфигурация транспортных магистралей не соответствует другим разделам документации. В частности, на месте д.6 по Малоохтинскому пр. обозначено новое здание 12 этажей, имеется здание 12 этажей на правом берегу Охты, соединенное мостом с левым берегом, на Комаровском мосту размещена крытая арена (?) и пр., что не соответствует иным разделам документации.
   
   2.Соответствие документам территориального планирования.
   2.1 Проект 13863 основывается на Генеральном плане Санкт-Петербурга 2005 года, что отмечено в пояснительной записке. При этом описание состава функциональных зон территории проектирования выполнено с грубейшими ошибками, как в задании на проектирование, выданном КГА, так и в самом проекте 13863:
   
   В задании на проектирование (дополнение 06/116):
   - не указана попадающая в границы проектировании зона И1, находящаяся на юго-западном углу территории проектирования;
   - не указана попадающая в границы проектирования зона И3, включающая железнодорожные пути на востоке территории проектирования;
   - указана не попадающая в границы проектировании зона П1.
   
   Соответственно в проекте 13863 ошибки допущены:
   - Том 2 лист 4 (не указаны зоны И1, ИЗ, ДР, У; ошибочно указана зона П1)
   - Том 3.1 листы 7-4 и 8-5 (не указаны зоны И1, ИЗ, ДР, ошибочно указана зона П1).
   
   Указанные ошибки являются нарушением Закона СПб "О генеральном плане…".
   
   2.2 Генеральным планом в границах проектирования определены пять участков зоны Р2 (зелёные насаждения общего и ограниченного пользования). Четыре – по берегам реки Охты и одна на пересечении Большеохтинского пр. и Цимлянской улицы. Из зон Р2, расположенных по берегам р. Охты, две (левобережные) полностью упраздняются проектом межевания (13863-ППМТ5-2). Две правобережные (полностью благоустроенные в настоящее время) сокращаются более чем на 2/3, что также является нарушением Закона СПб "О генеральном плане….".
   
   2.3. Проект также содержит противоречия Генеральному плану Санкт-Петербурга, принятому в 2008 году, в части границ функциональных зон на правом берегу реки Охта, а также пробивки ул. Помяловского до Магнитогорской ул. (в Генплане эта пробивка отсутствует).
   
   3. Соответствие утвержденному ВРЗ
   3.1 Проект 13863 изначально ошибочно указывает территориальные зоны действующих в границах проектирования Временных регламентов застройки. Так, схема размещения элементов планировочной структуры (13863-ППМТ5-1) и схема расположения территории в планировочной структуре города:
   - не указывают территориальную зону ТИ1-1 (ВРЗ-07/1101);
   - ошибочно указывает границы зон ТР2_1; ТД 1_1_2 и У (ВРЗ-07/0226);
   - называют территориальные зоны функциональными.
   
   3.2 Разработанный проект 13863 не во всех случаях основывается на материалах действующих ВРЗ. Так:
   - в нарушение ВРЗ 07/1101 территориальные зоны ТР2_2 (зелёные насаждения, выполняющие специальные функции) по левому берегу р. Охты схемой проекта межевания (13863-ППМТ5-2) переводятся в территории улиц и дорог;
   - в нарушение ВРЗ 07/1101 территориальная зона ТР2_2 (зелёные насаждения, выполняющие специальные функции) на правом берегу р. Охты схемами проекта планировки (13863-ППМТ1-5) и проекта межевания (13863-ППМТ5-2) частично переводятся в территории улиц и дорог, а частично в зелёные насаждения общего пользования;
   - в нарушение ВРЗ-07/0226 часть территориальной зоны У присоединена к зоне ТД1_1_2;
   - графическое обозначение водоохранных зон, зон охраны канализационных, водопроводных, тепловых и газораспределительных сетей на схеме границ зон с особыми условиями использования территории проекта (13863-ППМТ1-3) не соответствует границам, указанным в приложении 1.2 к ВРЗ 07/1101. Помимо этого, указанные границы на схеме проекта 13863 практически не читаемы;
   - графическое обозначение санитарно-защитных зон на схеме границ зон с особыми условиями использования территории проекта (13863-ППМТ1-3) не соответствует границам, указанным в приложении 1.3 к ВРЗ 07/1101.
   
   4. Закон о зелёных насаждениях общего пользования.
   Законом Санкт-Петербурга "О зелёных насаждениях общего пользования" правобережные участки зелёных насаждений вдоль р. Охты определяются как территории зелёных насаждений общего пользования (№№ 7.32; 7.78). Проектом 13863 они значительно (более чем на 2/3) урезаются дорожной инфраструктурой. Для внесения таких планируемых изменений в градостроительную документацию разработчики проекта были обязаны сначала внести соответствующие изменения в Закон Санкт-Петербурга "О зелёных насаждениях общего пользования". Таким образом, в представленной редакции карт, проект 13863 противоречит картографическим материалам приложения 2 к Закону Санкт-Петербурга "О зелёных насаждениях общего пользования".
   
   5. Формирование земельных участков.
   5.1 При формировании земельных участков не выполнен пункт 4.2 технического задания на проектирование (Том 3, стр.5): "Выделение элементов планировочной структуры – кварталов и элементов внутриквартальной планировочной структуры, являющихся территориями общего пользования". Кварталы указаны в виде "пятен" не имеющих внутренней структуры. Тем самым не решена одна из главных задач разработки проекта – не сделана внутриквартальная планировка.
   
   В проекте отсутствует комплексное градостроительное решение, отражающее и обосновывающее размещение и высоту предполагаемых к размещению зданий на отдельных земельных участках.
   
   Эта очевидная недоработка имеет неожиданный положительный эффект. Она не позволяет в рамках данного проекта согласовать строительство внутриквартальных доминант (т.е. башни "Охта-центра"), поскольку, в случае разработки проектов таковых, они не могут быть согласованы, как противоречащие пункту 3.1.3.3 ВРЗ 07/1101: "Доминанты могут располагаться … в глубине квартала – только в случае комплексного градостроительного решения высоты зданий квартала, обоснованного проектом планировки".
   
   5.2 Проектом 13863 запланировано формирование в границах проектирования девяти земельных участков (Том 5 стр. 8-5). Формирование одного из них – второго - приводит к нарушению федерального законодательства. Создавая новый земельный участок, проектировщики объединяют в нём территории, входящие (согласно ВРЗ-07/0226 ) в разные территориальные зоны (ТД1_1_2 и У), на что имеется прямой запрет Градостроительного Кодекса РФ (статья 41 п.4).
   
   5.3 Проект 13863 в своём составе содержит две различные схемы межевания – в первом Томе (13863-ППМТ1-7) и в пятом Томе (13863-ППМТ5-2) Принципиальная разница между двумя схемами состоит в том, что в схеме первого тома не выделен в качестве самостоятельного участок № 9. Утверждение документа, содержащего такое значительное внутреннее противоречие, представляется недопустимым.
   
   5.4. В представленных на экспозиции материалах нет согласования собственников земельных участков (участки которых расположенных в границах проектирования) на проектируемое изменение границ их участков.
   
   5.5. Проектом межевания не сформированы границы земельных участков зданий, отнесенных к объектам культурного наследия. Это является нарушением логики межевания, поскольку очевидно, что эти здания являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут следовать судьбе земельного участка, отведенного под деловую застройку.
   
   6. Транспортное планирование.
   6.1 Проектом 13863 (Том 3.2) запланировано, что "доля индивидуального автотранспорта в обслуживании передвижений, связанных с функционированием "Охта-центра", должна составлять не более 10-12%". Данное положение не подтверждается расчетами или социологическими данными по объектам – аналогам. Исходя из этого соотношения, авторы проекта 13863 осуществили расчет необходимого числа машино-мест в паркингах, планируемых к размещению в пределах границ проектирования. Полагаем этот расчёт безосновательным, заранее проектирующим будущий транспортный кризис в проектируемых кварталах.
   
   Расчет плотности движения общественного транспорта, который должен обслуживать передвижения, связанные с функционированием "Охта-центра", а также транзитные потоки, в проекте не приведен. Приблизительные оценки, которые можно сделать из имеющихся в проекте данных, показывают, что после застройки зоны 3 в "часы пик" интервал между прибытиями общественного транспорта (ко всем остановкам, обслуживающим данный район) должен быть меньше минуты – и это без учета транзитных потоков. Полагаем, что указанные данные свидетельствуют о недопустимой плотности застройки кварталов, не соответствующей концепции обслуживания района только наземным общественным транспортом.
   
   6.2 Том 3.2 ("Транспортное обслуживание населения") предусматривает в составе проекта 13863 транспортное обслуживание территории планирования различными видами наземного общественного транспорта. В тоже время "Схемой планировочного решения транспортного узла" в Томе 3.5 предусмотрено появление на территории проектирования станции метрополитена. Непосредственно на слушаниях проектировщики фактически признали отсутствие запланированных мест для строительства выходов со станции метро, указав в качестве возможного участка внутренние дворы жилых кварталов по Якорной улице. Данное внутреннее противоречие проекта должно быть устранено, поскольку строительство станции метро предусмотрено Генеральным планом СПб.