У борцов за сохранение исторического облика Петербурга на минувшей неделе должно было прибавиться забот. На конкурс выставили Апраксин Двор, реконструкции которого Смольный присвоил статус стратегического проекта. За лакомый кусок недвижимости в центре Петербурга готовы побороться неколько крупных компаний, среди которых и "Главстрой" Олега Дерипаски, и шведская инвестиционная компания RURIC AB. С учетом того, что Апрашка буквально напичкана пока еще охраняемыми памятниками, стоит ожидать, что история с апгрейдом ее для стратегических нужд извлечения сверхприбылей будет сопровождаться серьезными скандалами, которые, впрочем, уже начались.
   
    Не стратегическое наследие
    Апраксин Двор за свою историю более чем двух с половиной вековую историю повидал многое. Рынок был основан в середине XVIII века на подаренных Федору Апраксину императрицей Елизаветой землях. Территория постепенно укрупнялась и застраивалась. Так происходило почти 100 лет, пока пожар практически полностью не уничтожил весь торговый квартал - его пришлось отстраивать заново. В возрождении территории принимали участие такие именитые архитекторы того времени, как А. Бартельс, А. Кракау, А. Климов, А. Фонтана и др. Очередные трудности в судьбе рынка возникли после революции, когда помещения Апрашки использовалась в качесте складов. В 60-е же годы на месте церкви и четырех корпусов было построено здание Лениздата, в котором в советские времена располагались редакции ленинградских газет. Под охрану государства Апраксин Двор был взят в 1993 году как уникальный объект градостроительства XIX века. Теперь же есть все основания опасаться, что рынок с 250-летней историей окончательно потеряет свой исторический облик.
   
    Хотя, если взглянуть на основные параметры и требования инвистиционного проекта, озвученные на закончившемся несколько дней назад инвистиционном форуме PROEstate, то выглядят они с точки зрения охраны памятников весьма обнадеживающе. "Основным условием реализации инвистиционного проекта, - гласят требования, - является комплексный характер работ по реконструкции... в соответствии с учетом охранных требований, установленных в отношении объектов культурного наследия, в целях создания единого комплекса исторически, территориально и функционально взаимосвязанных объектов, входящих в его состав". Правда, если учесть, что в объединенную охранную зону Апраксина двора входит 58 корпусов, то становится непонятно, как, радикально не перестраивая львиную часть территории, инвестору удастся из депрессивного района сделать многофункциональный общественно-деловой квартал. Ведь основной причиной, по которой был расторгнут договор с "Агентством по реконструкции и развитию "Апраксин Двор", которое до этого в течение пяти лет занималось модернизацией нескольких корпусов Апрашки, было как раз недовольство тем, что реконструкция принципиально не меняет функцианальность территории. "Развитие территории Апраксина Двора на практике сводится к локальной реконструкции отдельных корпусов с сохранением существовавших до реконструкции условий и особенностей использования зданий", - заявлял тогда глава КУГИ Игорь Метельский.
   
    Имидж или деньги
    Необходимые "условия использования зданий" в стиле Смольного хорошо прописаны в условиях объявленного конкурса. Стоит отметить, что они не отличаются оригинальностью. Функциональное назначение комплекса должно сочетать в себе три или более основных видов использования. Обязательно наличие паркинга с количеством мест, удовлетворяющим потребности нормального функционирования всего квартала. А также удобство функциональных связей и общественная доступность комплекса. Иными словами, из напичканого разного рода криминальными эллементами квартала Апрашка должна стать одним из центров культурной и социально-экономической жизни города.
   
    Но удастся ли впихнуть новый ультракапиталистический функционал современной торговой зоны в старые рубахи блошиного рынка, да еще и напичканного объектами культурного наследия? Особенностью комплекса зданий Апрашки является его достаточно низкая высота, в среднем около 20 метров. Даже если предположить, что все постройки советского времени, не охраняемые государством, удастся снести - о чем, кстати, не раз говорила председатель КГИОП Вера Дементьева, - строить выше 28 метров все равно будет нельзя. Во всяком случае, по нынешним правилам регламентирования высотности. Именно поэтому на 16,9 га, занимаемых Апраксиным Двором, сегодня всего 245,6 тыс. кв. м помещений - неслыханная роскошь для "современного торгового квартала". Значительно увеличить эти цифры будет сложно, если только не уйти под землю, но там, скорее всего, будет паркинг, ведь на поверхности его практически некуда впихнуть.
   
    Учитывая все исходные, получается, что у потенциального инвестора есть два варианта реализации поставленных условий. Либо миимизировать количество памятников - а этот вариант в Смольном уже обсуждался, о чем свидетельствует протокол совещания от 12 января, на котором КГИОП поручалось "подготовить предложения по минимизации сохранения культурного наследия на территории комплекса Апраксин Двор"; либо забыть о сверхприбылях и постараться сделать из депрессивного квартала нечто подобное Гостиному Двору. Кстати, в последнем арендная плата в три раза выше, чем на Апрашке - порядка 1,5 тыс. долларов за кв. м в год. Если учесть все необходимые затраты на реконструкцию - а только условия конкурса требуют минимум инвестиций 10 млрд рублей, - то становится очевидно, что в таком случае стратегический проект окупится не скоро.
   
    С этим утверждением косвенно согласен и один из претендентов на реновацию торгового квартала генеральный директор компании "Рюрик менеджмент", российской дочки шведской RURIC AB, Леонид Полонский. По его словам, Апраксин Двор - это в первую очередь проект имиджевый, который может сделать компании имя на рынке девелопмента, но это не значит, что он будет невыгоден экономически. Шведы готовы вложить в модернизацию комплекса более 1 млрд долларов, притом что сами ратуют за превращение Апрашки в петербургский Сохо. "Мы должны сделать объект, который был бы привлекательным. В котором люди могли бы и отдыхать, и работать, и покупать. В Апраксином Дворе должен быть такой своеобразный микс: уголок для творчества, уголок для отдыха, уголок для торговли", - заявил в интервью Горзаказ.Орг г-н Полонский.
   
    Узнать мнение второго претендента относительно будущего Апрашки так и не удалось. Подконтрольная российскому олигарху Олегу Дерипаске компания "Главстрой", работающая в Петербурге над комплексным жилищным строительством в рамках нацпроекта "Доступное жилье" на участках в Конной Лахте Приморского р-на и "Северной долине" Выборгского района, уже давно заявляла о своих притязаниях на проект, и, по всей видимости, готова его выполнить по любому заданию Смольного. Еще два претендента, о существовании которых на форуме PROEstate заявили городские чиновники, пока предпочитают оставаться анонимными.
   
    Передела не будет!
    Еще один щекотливый вопрос, обьещающий попортить крови стратегическому инвестору, - вопрос собственности. Известно, что на территории комплекса огромное количество хозяев, а городу принадлежит всего 28 из 66 объектов недвижимости на его территории. Только в одном 1-м корпусе более 30 собственников. Самым крупным собственником, кстати, является как раз компания RURIC AB, ей принадлежит 14,3 тыс. кв. м помещений. Кроме того, есть еще и крупные инивесторы, не один год работающие на территории Апрашки и вложившие, в том числе и в ремонт, немало денег. Это и швейцарский банк BNP Paribas Private, и гонконгский фонд Cathey World Invedtment. До сих пор не погашен долг перед АРР "Апраксин Двор", плюс необходимо будет расселить 4 многоквартирных дома, где зарегистрировано 215 жителей.
   
    На заседании правительства 3 июля Валентина Матвиенко заявила, что победитель конкурса в рамках рыночных отношений будет решать вопросы с собственниками помещений. "Передела не будет! Частная собственность - это святое, никто не собирается ничего отбирать", - поспешила успокоить губернатор разволновавшихся было арендаторов. Между тем, если посмотреть на обязанности города в рамках инвистиционного соглашения, то там четко прописано: "До момента предоставления стратегическому инвестору объектов... Санкт-Петербург обязуется прекратить в установленном порядке в соответствии с графиком все действующие договоры с третьими лицами в отношении указанных объектов недвижимости или их частей и обеспечить их освобождение от фактических и незаконных пользователей".
   
    Конкурс еще не успели объявить, а Смольный уже рьяно принялся за выполнение своих обязательств. В 20-х числах августа ФГУ "Санкт-Петербургский центр научной, технической информации" получил уведомление из КУГИ, датированное 31 июля, о прекращении действия бессрочного договора аренды. Федеральному учреждению, в фондах которого хранится большое количество технической литературы, используемой многими библиотеки страны, предложили в месячный срок, т. е. до 31 августа, освободить арендуемое здание - 35-й корпус Апраксина Двора. Никакой альтернативной площадки для размещения фондов центру пока не предложили. В аналогичной ситуации оказались еще 7 арендаторов, и это только начало. Тем же, кто сейчас торгует на Апрашке, чиновники предлагают переехать на ул. Руставели, где будет строиться новый рынок.
   
    Что касается стратегического инвестора, то у него тоже есть обязанности перед нынешними собственниками помещений квртала. "Стратегический инвестор обязан урегулировать имущественно-правовые вопросы с собственниками жилых и нежилых помещений... путем выкупа таких помещений либо вовлечения данных обектов в реализацию инвестиционного проекта на иных условиях", - говорится в соглашении. Кроме того, победитель конкурса должен будет возместить затраты открытого акционерного общества АРР "Апраксин Двор" на реконструкцию объектов инфраструктуры территории. А также предоставить в жилой фонд Петербурга квартиры, куда будут переселяться жители тех самых четырех злополучных домов в Апрашке.
   
    Решить такое количество проблем в рамках действующего сегодня правового поля кажется настоящей утопией, особенно если учесть, что срок реализации проекта - всего 5 лет. Собственники помещений Апрашки, как и жители многоквартирных домов, которым вряд ли предоставт жилье в Центральном районе, уже готовят иски в суд, что грозит надолго затянуть конфликт. Не исключено, что нынешние обетатели Апрашки решатся и на массовую кампанию протеста.
   
    Если же все эти проблемы все-таки удастся вовремя урегулировать, то это потребует не только значительных материальных затрат, но и использования административного ресурса петербургских властей. Все эти исходные наверняка учитывались как потенциальными инвесторами, так и в Смольном. И если городские власти все же решились объявить конкурс - а как минимум четыре компании решились в нем поучаствовать, - значит, уверенность в том, что проект будет приносить прибыль, с обеих сторон есть. Значит ли это, что с такими неприбыльными обременениями, как множество памятников, а также ограничение высотности в Апраксином Дворе, скоро придется распроститься? Думается, что ответ на этот вопрос будет известен уже совсем скоро. Итоги конкурса подведут в конце года, а победитель будет объявлен 25 января 2008 года.
   
    Антон ЮДАЕВ