14 января состоятся публичные слушания, посвященные проекту Временного регламента застройки (ВРЗ) территории, на которой планируется строить "Охта-центр". Именно этот документ окончательно и бесповоротно утвердит высоту застройки берега Невы напротив Смольного. "Новая газета" заказала экспертизу ВРЗ, поставив перед экспертами вопрос о соблюдении общественных интересов в предварительной редакции этого нормативного (!) акта.
   
    Результаты экспертизы прокомментировал руководитель Центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.
   
   - Какое впечатление производит представленный проект Временного регламента застройки? Можно ли его считать профессионально подготовленным документом?
   
    - Профессиональным его называть точно не стоит. Объем 30-страничного труда создан путем механического копирования другого документа - проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Сами по себе Правила - вполне добротно сделанный документ, но вот беда - они писан для Питера в целом: от центра до пригородов. Теперь представьте, что нормы, актуальные, скажем, для Пулково или Колпино, переписывают без нужных изменений для Невского проспекта или, как в данном случае, для Красногвардейской площади.
   
   - В своей экспертной оценке вы упомянули, что "50% текста ВРЗ не несет нормативной нагрузки". Это что - вода?
   
    - Да, причем местами просто анекдотичная вода! Раздел 4-й регламента мы читали сквозь смех и слезы. Непонятно, какое отношение к землям в устье реки Охты имеют регламенты использования приаэродромной территории, запреты на выпас скота и стирку белья, на размещение скотомогильников и навозохранилищ, на рубки леса главного пользования. При этом документ, так и быть, разрешает размещать сельскохозяйственные угодья в границах санитарно-защитных зон предприятий. Очень дальновидное решение.
    Но особое восхищение вызывает, конечно же, запрет на "осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями…". Видимо, в соответствующих кабинетах опасаются, что противники "Охта-центра" не ограничатся несанкционированными пикетами.
   
   А если серьезно, то весь этот набор анекдотов занимает место очень важной и, к сожалению, отсутствующей части ВРЗ - проработки зон с особыми условиями использования (водоохранных, санитарно-защитных, охранных зон коммуникаций и т. п.).
   
   - Да, но ведь режимы для этих зон указаны?
   
    - Режимы указаны, но самих зон на карте нет. Надо догадаться, к какой территории относится тот или иной режим. Это как головоломка: "Собери себе регламент из предлагаемых частей". Естественно, у разных пользователей будут получаться немного разные конструкции. Интересная ситуация для нормативного документа, не так ли?
   
   Карты в этом проекте ВРЗ тоже интересные. Тот, кто чертил границы территории для разработки регламента, не очень утруждал себя чтением законов. Он умудрился перекроить территорию ВРЗ поперек 15 кварталов, включив целиком только 5 из них. Думаю, что все посетители экспозиции с изумлением рассматривали на карте "рукав", протянувшийся на восток по Якорной улице. Это притом, что на территории улиц действие градостроительных регламентов вообще не распространяется.
   
   По-человечески удивляет, почему в интересах Газпрома, имеющего огромные финансовые и административные ресурсы, работают люди, выполняющие свою работу столь безалаберно.
   
   - Кстати о Газпроме. Как в ВРЗ обстоят дела с возможностью строить небоскребы? Этот документ ставит точку в дебатах о предельной высоте застройки?
   
    - В самом деле, Временный регламент застройки - это документ, призванный ограничивать возможные способы использования строителями той или иной городской территории. А если кому-то очень не хочется ничего ограничивать?
   
   В тексте ВРЗ говорится, что на территории, где планируется строить небоскреб, предельная высота зданий не регулируется. Вот и все - строй хоть здание километровой высоты. При этом в раздаваемых на экспозиции ВРЗ листовках можно прочесть, что высотный регламент якобы устанавливается генпланом. Это очевидная попытка ввести людей в заблуждение.
   
   В проекте Правил землепользования и застройки Петербурга, с которого "списан" ВРЗ, высота застройки для этой же территории ограничена: доминанты не могут возвышаться над уровнем фоновой застройки более чем на треть. Это, кстати, чисто архитектурный, а не градостроительный подход. Высотность должна быть увязана в первую очередь с пропускной способностью транспортных магистралей, с энергообеспеченностью района и допустимой нагрузкой на водопроводные/канализационные сети. Все эти параметры заложены в генеральном плане, и быстро они измениться не могут.
   
   Это опять-таки фирменная политика нашей администрации: сначала принять генплан на 20 лет "со ста томами обоснований", потом через год внести к нему 570 поправок и отменить обоснованное зонирование, после чего "не знать", какой высоты здания в каком квартале можно строить.
   
   - Не преувеличиваете?
   
    - Дело не только в небоскребе (о котором в ВРЗ ни слова). Этот документ также определяет перспективное использование земельных участков на всей территории и окажет влияние на прилегающие районы. Если здесь будут настолько плотно располагаться бизнес-объекты, как это допускается регламентом, то это неизбежно скажется на качестве жизни окрестностей. Из ближайших кварталов будут вытеснены недорогие кафе и магазины, на свободных участках будут размещаться паркинги и сервисы для обслуживания бизнеса. Постепенно вытеснят и самих жителей.
   
   - Что еще в случае принятия документа может ущемить интересы жителей Охты?
   
   - В нарушение инструкции по разработке ВРЗ разработчики "забыли" включить в список некоторые существующие виды землепользования.
   
   А именно - жилые многоквартирные дома (!) и индивидуальные гаражи. В результате дом по адресу Малоохтинский пр., 6, оказывается "вне закона". Дальнейшая судьба его жителей, к сожалению, очень хорошо просчитывается. Активное строительство в непосредственной близости от здания приведет его в аварийное состояние, настоящее или мнимое - как это было с домом на улице Эсперова, который попал в зону расчистки под Конституционный суд. Может быть, собственники квартир (и земельного участка) и нашли бы возможности его реконструировать - но нет, жилые дома здесь не предусмотрены.
   
   Второй пример - исключение из некоторых перечней пункта "для размещения стоянок с гаражами боксового типа". В настоящее время на одном из участков располагаются индивидуальные гаражи. И принятие ВРЗ опять же поставит их существование вне закона. При реконструкции люди не только лишатся гаражей, но и не получат полноценной компенсации стоимости имущества. Похожие схемы воплощаются в жизнь при строительстве Западного скоростного диаметра.
   
   В проекте неправильно отображены зоны зеленых насаждений. Вместо насаждений общего пользования (это парк или сквер) им пытаются придать статус "специальных функций", а это неухоженная "зеленка", на территории которой можно размещать, например, трубопроводы….
   
   - Что же теперь делать горожанам? Идти в суд?
   
    - Для начала - внимательно прочитать документ на выставке или на нашем сайте и прийти на слушания. А там… Конечно, в случае, если ВРЗ утвердят в первоначальном варианте, оспорить такой юридически "безупречный" документ в суде особого труда не составит. Но даже если разработчики исправят все опечатки и очевидные противоречия, я думаю, можно будет в суде доказать, что регламент, который не ограничивает высоту или плотность застройки, нарушает право граждан прилегающих кварталов на благоприятную среду проживания.
   
   Беседовал Алексей ДЬЯЧЕНКО