Все замечания и поправки к Временному регламенту застройки (ВРЗ) территории "Охта-центра", содержащие критику документа, учитываться при реализации проекта не будут. Такой вывод можно сделать из официального заключения о результатах общественных слушаний по проекту ВРЗ, опубликованного в "Строительном еженедельнике" № 11.
   
   Как сообщает корреспондент Горзаказ.Орг, в список отклоненных замечаний и предложений попали все документально зафиксированные мнения и высказывания, критикующие содержание проекта ВРЗ. Среди них оказались даже те, которые во время самих слушаний были приняты, о чем есть запись в самом заключении. Указанные причины отклонения тех или иных предложений и требований жителей зачастую малопонятны, а то и просто сомнительны. Наиболее часто упоминается основание для игнорирования мнения граждан – "Не относится к рассмотрению проекта ВРЗ".
   Еще одной странностью заключения является то, что все сделанные на слушаниях высказывания в документе объединены всего в восемь вопросов. При этом и количество самих вопросов, и число выступавших с критикой на публичных слушаниях было многократно больше.
   
   Зато, как уже сообщалось, "могут быть приняты к рассмотрению" хвалебно-восторженные реплики четырех граждан, посчитавших своим долгом "от жителей района выразить свою позицию" в восхвалении городских чиновников.
   
   Перечень отклоненных вопросов жителей Санкт-Петербурга:
   
   Вопрос № 1
   
   1. Отсутствие в предлагаемом проекте регулирования такого важнейшего и необходимого базового параметра застройки, как предельная высота зданий и сооружений. Этот параметр должен определяться для любого земельного участка Правилами землепользования и застройки, а за их отсутствием, согласно закону Санкт-Петербурга "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" от 17.12.2003 – Временным регламентом застройки… Согласно этому регламенту, для территории проектирования ВРЗ-07/1101 установлены следующие предельные параметры высотности: предельная высота фасадов зданий и сооружений по уличному фронту - 32 метра; предельная высота зданий и сооружений по уличному фронту - 38 метров; предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки - 42 метра.
   2. Пункт 3.1.3 рассматриваемого проекта ВРЗ содержит недопустимую новацию - положение, согласно которому 20% от площади квартала и 20% длины в панораме квартала могут быть отданы "доминантам". Данная норма противоречит п. З ст. 36 Градостроительного кодекса, гласящему: "Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования". То есть земельные участки в пределах одной территориальной зоны не могут быть разбиты на участки некой "фоновой" и "доминантной" застройки с различными предельными параметрами застройки (в данном случае - высотности). В связи с отсутствием в рассматриваемой редакции ВРЗ-07/1101 параметра предельной высоты зданий и сооружений и учитывая спорность предлагаемого ОАО "Газпром нефть" проекта общественно-делового центра с доминантой в 396 метров, считаю проект ВРЗ подготовленным с нарушением норм действующего законодательства. Учитывая также иные нарушения Градостроительного и Земельного кодексов РФ, допущенные при определении границ территории проектирования, регулировании застройки, противоречие проекта закону Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования", требую:
   - не принимать регламент в предложенном виде;
   - разработать регламент заново с соблюдением требований Градостроительного и Земельного кодексов, иных нормативных актов;
   - установить в регламенте предельную высоту застройки не более 48 метров (в соответствии с действующим общегородским высотным регламентом).
   Требую выполнить в полном объеме требования КГИОП, изложенные в письме №3-9792-1 от 21.12.2007. В связи с особой значимостью данного проекта поддерживаю рекомендацию, адресованную КГА, вынести проект планировки и межевания на предварительное общественное обсуждение параллельно с разработкой ВРЗ.
   
   Вопрос № 2.
   
   Замечание: Не согласна с определением участка, на котором находится жилой дом 6 по Малоохтинскому проспекту, как зоны, исключающей использование жилых домов. Требую пересмотреть Временный регламент застройки указанной территории, вернуть участку, на котором расположен дом, статус земли под жилищное строительство и не нарушать мое конституционное право на неприкосновенность моего жилища.
   Требую, чтобы новое строительство не создавало угрозы ухудшения состояния, разрушения жилых домов или доведения жилых домов до аварийного состояния.
   
   Вопрос № 3.
   
   Замечание: ВРЗ не соответствует "Положению о составе, порядке разработки, согласования и утверждения временных регламентов застройки земельных участков", утвержденных распоряжением председателя КГА А.П. Викторова 29.04.2005 № 695: Текстовые материалы не разработаны в типовой форме, предусмотренной положением (п. 6.2. "Положения"). На схеме временного регламента отсутствуют здания и сооружения, планируемые к строительству (раздел 6.3.4).
   Отсутствует раздел "Нормативные правовые документы - основания для разработки ВРЗ" (раздел 2, приложения 3).
   Замечание: Отсутствуют параметры высотности. Использование термина "доминанта" не соответствует "Положению" и не определено ни в ВРЗ, ни в "Положении", это может быть и 6, и 100 этажей. Не определено даже соотношение высоты доминант и фоновой застройки. Таким образом, в ВРЗ полностью отсутствует важнейший параметр застройки - высотный регламент. Отсутствуют требования к максимально допустимому проценту застройки земельных участков (Приложение 3 "Положения"). В п. 3.1.3.1 ВРЗ указана только суммарная площадь доминант (20 процентов площади кварталов в целом). При отсутствии требований к общему проценту застройки это может означать, что весь участок можно застроить 100-этажными доминантами. Таким образом, полностью отсутствует и другой важнейший параметр застройки - регламент интенсивности.
   Отсутствуют дополнительные параметры использования территории, особо ценной в градостроительном отношении (раздел 6.4 приложения 3 "Положения" - дорожные развязки, съезды с мостов и др.). Это особенно недопустимо, т. к. уже сегодня Малоохтинский пр., где я живу, как и другие магистрали у охтинских мостов, полностью забиты транспортными пробками. Положение станет еще хуже, когда здесь будут строить "Охта-центр". Особенно если учесть, что мост Александра Невского из-за перегрузок и неудачных конструктивных решений находится угрожающем состоянии и требует закрытия на капитальный ремонт, который, скорее всего, совпадет по времени с периодом строительства "Охта-центра". Однако в ВРЗ отсутствуют требования, предусматривающие выделение участков для строительства дорожных развязок на предмостной территории, расширение предмостных магистралей, а в перспективе и моста Петра Великого. Не определено размещение и минимальная площадь земельных участков для указанных дорожных объектов, что приведет к застройке пригодных для развязок и съездов с моста территорий и полному транспортному коллапсу Охты. Общие требования в части размещения машино-мест для хранения индивидуального транспорта устарели, не соответствуют нынешнему состоянию города и зарубежному опыту, а потому требуют корректировки. Так, в таблице 3.1.5, п.7 указана норма - 1 машино-место на 5 работников объектов обслуживающей, административной, общественной деятельности и 1 машино-место на 10 посетителей этих учреждений при их максимальном количестве. Однако уже сейчас в городе на 5 жителей приходится не один, а 2 автомобиля и каждый год количество автомобилей увеличивается примерно на 20 процентов. Кроме того, будущие работники "Газпром нефти" гораздо богаче среднего жителя Санкт-Петербурга, не говоря уже о работниках образования, для которых эта норма 1 машино-место на 4 работников (табл. 3.1.5 п. 3). Да и жить работники "Газпром нефти" собираются не на Охте, а в Комарове и на Крестовском острове, где им уже выделены участки и откуда на общественном транспорте до Охты не доберешься. Предлагаю установить норму п. 7 табл. 3.1.5 равной 1 машино-место на 2 работников, а посетителей не учитывать ввиду невозможности прогнозирования их количества. Нормы минимальных отступов от границ участков не связаны в ВРЗ с высотой зданий, что противоречит здравому смыслу. Установленный ВРЗ (табл. 2) минимальный отступ для стен зданий с окнами, равный 6 м, приемлем, когда здание напротив имеет 1-2 этажа. А если здание напротив имеет 10, 20 или не ограниченное ВРЗ число этажей? Согласятся разработчики ВРЗ жить на 2-м этаже пятиэтажки, если в шести метрах напротив их окон поставят даже 10-этажное здание? А ведь такая перспектива очень даже реальна для жителей пятиэтажек на ул. Помяловского! Считаю, что к указанным в ВРЗ 6 м должны быть добавлены еще 3 м на каждый этаж дома напротив. Тогда минимальный отступ для 10-этажного здания составит 36 м, а для 20-этажного – 66 м.
   
   Вопрос №4.
   
   Проект ВРЗ 07/1101 явился образцом подработки градостроительного документа в интересах "стратегического инвестора". Чего, например, стоит отказ от определения в явном виде параметра высотности застройки в разделе ВРЗ "Параметры застройки". Для заполнения этого пробела Правительство Санкт-Петербурга, утвердив постановление № 1731, принимает новый Высотный регламент Санкт-Петербурга. Новый Высотный регламент принят в обстановке строгой секретности, минуя процедуру публичных слушаний, что, безусловно, станет предметом судебного разбирательства. Просим учесть выраженное мнение горожан о параметрах высотности города и законных способах их корректировки при переработке ВРЗ 07/1101. Это мнение было выражено на Маршах несогласных и митингах. Считаем необходимым отложить рассмотрение ВРЗ до окончания судебных разбирательств по изменению Высотного регламента и в дальнейшем указать в ВРЗ высотный параметр застройки в явном виде.
   
   Вопрос № 5.
   
   Замечание: Территория 4,5 га, на которой расположен завод "Штурманские приборы", должна быть определена как зона "ТП1". Соответственно, в разделе ВРЗ "Разрешенное использование территории" должен быть приведен такой вид использования территории, как "для размещения промышленных объектов" с цифровым кодом "121". Однако ВРЗ 0/1101 определил данную территорию как зону "ТД1", что ставит действующее предприятие в положение вне закона.
   Замечание. Южная часть квартала определена как зона "ТД2-3", что полностью исключает вид использования земельного участка для размещения жилых домов и ставит дом 6 по Малоохтинскому проспекту вне закона. Требую внести в проект ВРЗ 07/1101 следующие исправления: южную часть квартала 1 Малой Охты определить как зону "ТД1-1_2", в раздел ВРЗ "Разрешенное использование территории" ввести вид использования территории "для размещения многоквартирных жилых домов" с цифровым кодом 103.
   
   Вопрос № 6.
   
   12 января 2008 г. в Красногвардейском районе состоялся народный сход.
   Граждане отметили, что на территории Малой Охты одновременно разворачиваются три мегапроекта с высотными объектами: две 100-метровые башни "Сэтл Сити", 400-метровая башня "Охта-центра", пять небоскребов "Адамант" в зоне Ладожского вокзала. Концентрация на небольшой территории высотных деловых центров приведет к вытеснению из района Малой Охты жилой функции. Размещение нагнетающих автопоток высоток на предмостных территориях, и без того перегруженных транспортом, неизбежно потребует расширения магистралей и устройства развязок. А это ликвидация зеленых участков, разрушение домов по уличному фронту, резкое ухудшение качества жизни охтян. Собравшиеся на сход граждане выразили протест против чиновничьего произвола и потребовали комплексного рассмотрения ситуации на Охте, оценки последствий безответственных градостроительных решений. Представляем резолюцию схода граждан.
   Требуем:
   1. Отказаться от практики изолированного рассмотрения градостроительных документов по соседствующим мегапроектам.
   2. Отказаться от практики ограничивать слушания констатацией технических и градостроительных решений. Ввести обязательное рассмотрение на слушаниях социальных и экологических последствий градостроительных решений.
   З. Дать комплексную оценку последствий реализации всех трех проектов высотной застройки предмостной территории правобережья.
   4. Остановить реализацию проектов "Охта-центр", "Сэтл Сити", "Адамант".
   
   Вопрос № 7.
   
   Замечание 1. Мы возражаем против проведения общественных слушаний градостроительной документации ВРЗ-17/1101 в то время, когда в Городском суде рассматривается заявление горожан о признании незаконным и недействительным закона о Целевой программе строительства "Охта-центра". Просим ответить, на основании каких документов проводятся общественные слушания по градостроительной документации ВРЗ-17/1101 во время оспаривания в суде Целевой программы и предоставить нам эти документы.
   Замечание 2. Возражаем против того, что общественные слушания по градостроительной документации ВРЗ-17/1101 проводятся в рабочее время, когда большинство жителей города работают и не могут принять участие в обсуждении вопросов, затрагивающих интересы не только жителей Санкт-Петербурга, но и граждан Российской Федерации, так как наш город является достоянием всего человечества и его внешний вид не может быть искорежен в угоду нескольких заинтересованных лиц.
   Замечание 3. Информация о месте проведения обсуждения была представлена только в газете "Строительной Еженедельник" от 13 декабря 2007 года в разделе "Реклама", на экспозиции эта информация появилась только в последние дни, напечатанная мелким шрифтом и размещенная крайне неудобно для ознакомления с ней.
   Замечание 4. Считаем экспозицию неподготовленной, так как представленной на экспозиции информации не достаточно для ознакомления. На экспозиции отсутствовал ряд необходимых документов, в том числе и пояснительная записка. Экспозиция работала только в рабочее время, что не позволило всем желающим ознакомиться с представленными материалами.
   Замечание 1. Мы возражаем против принятия градостроительной документации ВРЗ-17/1101, потому что это документация Временного регламента застройки территории, которая будет действовать временно, до введения в законную силу Правил землепользования и застройки, которые обсуждались в 2006 году и которые должны действовать на территории Санкт-Петербурга. Нет необходимости обсуждать и принимать временный документ. Необходимо внести поправки в ПЗЗ, а не устраивать обсуждение ВРЗ.
   Замечание 2. Не представлены документы: когда и кем было дано задание на разработку проекта ВРЗ; для какого объекта разрабатывался проект ВРЗ; когда и кем утвержден проект ВРЗ; документы, подтверждающие соответствие разработки проекта ВРЗ с постановлением о новых границах исторических памятников в поправках к Генеральному плану; технико-экономического обоснования необходимости строительства предполагаемых объектов с учетом объектно-планировочных решений.
   Замечание 3. Нельзя обсуждать ВРЗ в отсутствие проекта межевания и градостроительных планов участков.
   Замечание 4. Нет четкого определения и разграничения понятий "территория" и "земельный участок".
   Замечание 5. Не определены площади кварталов, попадающих под застройку.
   Замечание 6. Не уточнены места и высоты предполагаемых в пятне застройки доминант.
   Замечание 7. Пятно предполагаемой застройки попадает под охранную зону памятников истории и архитектуры.
   Замечание 8. Если в документах ВРЗ не устанавливается высотный регламент, то обсуждение этого документа не является целесообразным.
   Замечание 9. В представленных на экспозиции документах слишком много параметров не установлено, а оставлено на усмотрение проектировщиков в каждом конкретном случае. Это подтверждает временность обсуждаемого документа и его нецелесообразность.
   Замечание 10. В представленных документах не уточнены разрешенные виды использования земельных участков, не ясно, соответствуют они или нет генплану города. Как пример можно привести намерение устроить стоянки-спутники на соседних с обсуждаемыми земельных участках.
   Замечание 11. Вся инженерная подготовка по району должна быть переделана в связи с предполагаемыми нагрузками на электросети, газоснабжение, канализацию, водопровод и т. д.
   Замечание 12. Не учтено и не проработано увеличение автотранспортных потоков по прилегающим территориям.
   Замечание 13. Проект ВРЗ нарушает закон № 430-85 "О зеленых насаждениях общего пользования. Основание для отклонения: Проект ВРЗ не нарушает закон № 430-85 "О зеленых насаждениях общего пользования". В момент подготовки ВРЗ закон № 430-85 не вступил в силу, но будет учтен на последующей стадии утверждения ВРЗ.
   Предложения:
   Не обсуждать и не принимать проект градостроитель-
   ной документации ВРЗ-17/1101 - Временный регламент
   застройки территории по адресу: Санкт-Петербург,
   Красногвардейский район, территория, ограниченная
   наб. реки Большая Нева, Малоохтинским мостом, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., Якорной ул., пр. Энергетиков, территория утвержденного ВРЗ-1289, пр. Шаумяна и ул. Помяловского (ВРЗ-07/1101).
   При добросовестном составлении проекта ВРЗ на
   эту территорию неизбежно придется прийти к выводу
   о невозможности размещения здесь любого из проектов с "Охта-центра", поэтому не представляется целесообразным предпринимать повторную попытку создания ВРЗ, а просто отклонить проект окончательно.
   
   Вопрос № 8.
   
   Прошу включить замечания и предложения, изложенные в прилагаемом экспертном заключении в протокол общественного слушания по ВРЗ О7/1101.
   По составу и текстовой части ВРЗ-07/1101 (далее – ВРЗ).
   1.1. Состав ВРЗ-07/1101 в целом не может быть признан удовлетворительным. В составе ВРЗ отсутствуют необходимые разделы, документы и сведения: указание на то, какая организация разработала рассматриваемый ВРЗ. Ответ: Организация, подготовившая проект ВРЗ, указана на 1 стр. проекта - "Комитет по градостроительству и архитектуре СПб"; Перечень использованной при разработке ВРЗ градостроительной документации, а также законодательных и нормативно-правовых актов.
   Ответ: Замечание принято, перечень использованной при разработке ВРЗ градостроительной документации, а также законодательных и нормативно-правовых актов приложен.
   Раздел сведений о квартале, на который разрабатывается ВРЗ. Ответ. Сведениями о квартале для разработки ВРЗ является Закон Санкт-Петербурга от 21.12.2005 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга". Не разработаны и не выделены картографические зоны особых условий и особых ограничений градостроительной деятельности, которые распространяются на территорию ВРЗ.
   
   Предложения по текстовой части ВРЗ-07/1101, связанных с неустановленными для рассматриваемых границ проектирования территориальными подзонами и видами градостроительной деятельности. ЧТО ЭТО ДАЛЬШЕ???
   1. Пункт 3.1.4.3 ВРЗ исключить. Из пункта 3.1.4.4 слова "за исключением перечисленных в п. 3.1, 4.3" исключить.
   2. Исключить из таблицы 3.1.4 и примечания к ней виды использования соответствующие кодам: 101; 102; 111.2; 108.4 (правильно 109.4), 126; 132;133; 135.
   3. Исключить из таблицы 3.1.5 виды использования соответствующие кодам: 101; 102; 111.2; 108.4; 109.4; 138.2; (правильно 126; 138.1; 142.3).
   4. Исключить из пункта 3.1.6.4 вид использования соответствующий коду 131.2.
   Слова "...земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земельных участков, расположенных в границах свободных экономических зон..." из абзаца второго приложения 3 исключить.
   Слова "кроме исторического центра" исключить.
   
   Предложения по текстовой и картографической части ВРЗ-07/1101, связанных с ошибками смыслового характера и опечатками.
   1. Внести в перечень 2.3 для подзоны "ТД2_3" вид использования "Для размещения многоквартирного жилого дома" (код вида использования 103). Ответ: Согласно п. 1.3 Положения о составе, порядке разработки, согласования и утверждения временных регламентов застройки земельных участков, утвержденного Распоряжением КГА от 29.04.2005 № 695, рассматриваемый ВРЗ разрабатывался в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99.
   Согласно Генеральному плану города территория, на которую разрабатывался обсуждаемый ВРЗ, не предполагается для жилищной застройки. Однако Генеральный план, как и ВРЗ в частности, являются документами именно градостроительного регулирования, определяющими перспективы развития территорий города, но никак не влияющими на существующую застройку и не решающими имущественно-правовых вопросов.
   2. Исключить п. 3.1.4.7 или доработать картографические материалы ВРЗ с учетом замечания.
   3. Пункт 3.1.4.8 ВРЗ исключить либо разработать и указать в картографических материалах устанавливаемые санитарно-защитные зоны и их режим.
   4. Исправить ошибки по тексту перечней 2.2 и 2.3.
   
   Предложения по приведению текстовой части проекта ВРЗ-07/1101 в соответствие с градостроительной ситуацией на территории проектирования:
   1. Пункт 2.4.5 ВРЗ исключить.
   2. Код и вид использования 145.2.2 из перечней основных и условно разрешенных видов использования ВРЗ исключить.
   3. Коды и виды использования 139.1.3 и 139.1.4 из перечня основных видов разрешенного использования подзоны "ТИ1 _1" ВРЗ исключить.
   4. Код и вид использования 145.2.3 из перечня основных и условно разрешенных видов использования ВРЗ исключить.
   5. Коды и виды использования 142.4.1 и 142.5.1 из перечня условно разрешенных видов использования ВРЗ исключить.
   6. Разработать предельные параметры разрешенного строительства для видов использования, указанных в таблицах 2.2 и 2.3.
   7. Вместо слов "территория без застройки" указать "территория общего пользования, регламенты не устанавливаются".
   
   С причинами отклонения каждого из замечаний можно ознакомиться в полном тексте Заключения о результатах публичных слушаний.